Vous souhaitez investir en immobilier locatif ? Ou vous l’avez déjà fait, et vous souhaitez maximiser votre revenu qui en découle ? Cet article est fait pour vous !
Investir dans l’immobilier locatif peut être un excellent moyen de se constituer un patrimoine et de générer un revenu passif. Cependant, il est important de comprendre les risques et les avantages associés aux investissements en immobilier locatifs afin de maximiser votre retour sur investissement.
Dans ce guide, nous allons donc explorer les différents aspects de l’investissement dans l’immobilier locatif, et vous fournir les clés indispensables afin que vous puissiez maximiser vos revenus dans cette optique là !
Qu’est-ce que l’investissement immobilier locatif ?
Commençons avec une petite définition : l’investissement immobilier locatif consiste à acheter un bien immobilier dans le but de générer des revenus locatifs.
Ce type d’investissement peut fournir un flux régulier de revenus, ainsi qu’une appréciation potentielle de la valeur de la propriété (et donc, une plus value dans certains cas…). Les investissements immobiliers locatifs peuvent également offrir des avantages fiscaux, comme la possibilité de déduire certaines dépenses de vos impôts.
Lorsque vous investissez dans un bien locatif, il est important de comprendre les différences entre l’immobilier résidentiel et l’immobilier commercial. Les biens locatifs résidentiels sont généralement des maisons unifamiliales, des “condos” ou des appartements.
L’immobilier commercial, quant à lui, peut prendre plusieurs formes :
- Des immeubles de bureaux
- Des magasins de détail
- Des propriétés destinées au commerce
La liste est encore plus longue en réalité. Il est crucial de comprendre quels sont les différents types d’investissements dans l’immobilier locatif. Par exemple, vous pouvez choisir d’investir dans un immeuble locatif clé en main, c’est-à-dire un immeuble qui a déjà été rénové et qui est prêt à accueillir des locataires.
Vous pouvez également choisir d’investir dans un immeuble à rénover, c’est-à-dire un immeuble qui nécessite quelques travaux avant d’être prêt à accueillir des locataires. Cela vous permettra d’accroître le montant du loyer perceptible, et donc de maximiser votre investissement très rapidement.
Quels sont les avantages de l’investissement dans l’immobilier locatif en France ?
Voici quelques-uns des avantages de l’investissement dans l’immobilier locatif en France :
- Avantages fiscaux
La France offre un certain nombre d’avantages fiscaux aux investisseurs dans l’immobilier locatif. Par exemple, vous pouvez déduire certaines dépenses, comme les intérêts hypothécaires, de vos impôts. Vous pouvez également bénéficier d’avantages fiscaux sur les plus-values lorsque vous vendez un bien locatif : intéressant pour maximiser votre patrimoine global.
- Une forte demande
Il y a une forte demande de biens locatifs en France, ce qui peut vous aider à vous assurer que vous avez des locataires pour votre bien locatif et que vous êtes en mesure de générer un flux régulier de revenus. C’est aussi un excellent moyen de vous assurer d’avoir de bons retours sur investissement, dans la mesure où une demande en croissance assure, bien souvent, un loyer qui augmente dans le même temps.
- Appréciation de la valeur du bien
La valeur des biens immobiliers en France a tendance à s’apprécier avec le temps, ce qui peut vous permettre de réaliser des gains en capital. Globalement, le marché de l’immobilier ne cesse de croître depuis ces dernières années, et c’est d’ailleurs le cas depuis des décennies.
Cela à tendance à rassurer les investisseurs, et c’est également pour cette raison que de nombreux investisseurs en France aiment diversifier leur patrimoine via l’immobilier.
Nous pouvons d’ailleurs observer une nette croissance de cette pratique, en raison des croyances et de la culture de notre pays, mais aussi puisque les taux d’intérêts, ces dernières années, n’ont eu de cesse de baisser, engendrant donc des facilités à investir.
- Diversification
Investir dans l’immobilier locatif, c’est un excellent moyen de diversifier son portefeuille de patrimoine. Cette diversification est une stratégie appliquée par de nombreuses personnes, autant dans l’immobilier que dans l’investissement en général.
Calculer la rentabilité de l’immobilier locatif
Avant d’investir dans un bien locatif, il est important de calculer la rentabilité du bien. Pour ce faire, vous devez prendre en compte un certain nombre de facteurs, tels que le revenu locatif attendu, les coûts approximatifs de la possession et de la gestion du bien, ainsi que l’appréciation potentielle du bien sur une vente, ou même en terme de patrimoine brut.
L’une des façons les plus classiques de calculer la rentabilité en immobilier locatif, c’est le calcul du rendement brut. La formule est simple, et elle vous sera plutôt utile en tant qu’indicateur global (mais peu précis) :
Rendement brut = (loyers annualisé / prix d’achat du bien) x 100
Pour un bien acheté à 200 000 euros, et pour un loyer de 1000 euros par mois, soit 12 000 par an, le rendement brut sera alors de 12 000 / 200 000 = 6 %.
Attention : ce rendement est plus indicatif que certain, car il ne prend pas en compte les éléments comme les charges, ni les autres aléas, comme les défauts de paiements, la dévaluation du bien, etc.
Vous devrez également tenir compte des conséquences fiscales de la possession d’un bien locatif pour vous, afin de comprendre la rentabilité de votre bien. Vous devrez tenir compte des déductions potentielles dont vous disposez, comme les intérêts hypothécaires ou encore au niveau des impôts fonciers.
Enfin, l’impôt sur les gains en capital de votre bien est aussi une éventualité à prendre en compte afin d’avoir une perspective globale de la rentabilité de votre bien.
Une fois que vous aurez calculé la rentabilité potentielle du bien, vous serez en mesure de déterminer s’il s’agit ou non d’un bon investissement.
Vous serez également en mesure de faire votre choix, et d’avoir un chiffre approximatif de votre rendement sur les quelques années à venir. Cependant, nous vous recommandons surtout de procéder à des calculs globaux, qui font intervenir les coûts d’emprunts par exemple.
Comment trouver le bon bien locatif ?
Trouver le bon bien locatif peut être une tâche difficile, même si c’est la promesse d’une forte rentabilité. Vous devez tenir compte de l’emplacement, de l’état de la propriété et du rendement potentiel de votre investissement, qui n’est calculable, comme nous venons de le voir, que par une estimation du loyer futur.
En ce qui concerne l’emplacement, vous devez prendre en compte le quartier, la proximité des commodités et le potentiel d’appréciation du bien. Le quartier est idéal s’il est en centre ville, beaucoup moins s’il est en périphérie, et se situe par exemple à côté d’un axe routier, ou loin des magasins de commodités.
Vous devez également tenir compte de l’état du bien. Si vous investissez dans une maison à rénover, vous devrez inspecter minutieusement la propriété et estimer le coût des rénovations, pour avoir une idée du coût d’acquisition de ce bien.
Enfin, vous devez tenir compte du rendement potentiel de votre investissement, comme nous l’avons vu un peu plus haut.
Quel financement des investissements immobiliers locatifs en France ?
Le financement des investissements locatifs immobiliers en France peut être un véritable challenge. Le moyen le plus courant de financer un bien locatif chez nous est de contracter un prêt hypothécaire, auprès des banques. Toutefois, ce processus peut être difficile, car les conditions d’obtention d’un prêt hypothécaire en France peuvent être strictes et vous imposer certaines restrictions.
De plus, elles peuvent également être simplement impossible à remplir, ou imposer des taux trop élevés, qui impactent négativement votre rentabilité.
Pour financer votre bien via un emprunt, il est important d’avoir une bonne cote de crédit, ainsi que des revenus et une épargne sains. Pour faire cela, une technique assez courante est de se créer un compte, et d’y percevoir son salaire, en mettant de côté (via épargne) tous les mois au moins 500 euros, ou un certain pourcentage du salaire (idéalement plus de 10 %). Cela va assainir votre compte, vos épargnes, et vous montrer comme un candidat de confiance.
Vous devrez également verser un acompte d’au moins 20 % du prix d’achat de la propriété. En outre, vous devrez peut-être fournir la garantie d’un garant, tel qu’un membre de votre famille, afin de garantir le prêt, et vous devrez aussi souscrire à une assurance emprunteur.
La gestion des biens locatifs
La gestion des biens locatifs est une compétence à part entière, et elle peut souvent être considérée comme difficile, car elle exige beaucoup de temps et d’énergie. Si vous n’êtes pas en mesure de gérer la propriété vous-même, vous pouvez envisager d’engager un gestionnaire de propriété.
Les gestionnaires de propriétés peuvent s’occuper de diverses tâches, comme la recherche de locataires, la collecte des loyers et le traitement des problèmes d’entretien. Certaines agences de gestion locative proposent même de gérer l’entièreté de votre projet, de la phase de recherche du bien jusqu’à la gestion de relation avec les locataires.
Il est important de choisir un gestionnaire immobilier expérimenté et digne de confiance. Vous devez faire des recherches approfondies sur les gestionnaires immobiliers potentiels et demander des références, ou vous fiez aux différents avis en ligne.
Vous devez également vous assurer que le gestionnaire immobilier connaît bien la législation locale en matière de location, afin de respecter toutes les réglementations applicables et d’être certain de votre conformité.
Comment maximiser la rentabilité de son bien locatif ?
Voici quelques conseils extrêmement important afin d’obtenir un retour sur investissement maximal pour votre propriété :
1. L’étude de marché
Il est important de faire une étude approfondie du marché locatif dans la région où vous envisagez d’investir, ou dans celles que vous pensez intéressantes.
Vous devez comprendre la demande de biens locatifs, les taux de location moyens et le potentiel d’appréciation. Le but ici est d’acheter dans des zones à forte demande locative, c’est-à-dire dans des zones où la demande en immobilier est forte, et où le montant des loyers est intéressant.
Pour aller plus loin : la stratégie la plus intéressante est celle dans laquelle vous investissez dans une zone où la demande est élevée… et où l’offre de logement ne l’est pas. Logique, certes, mais pas si simple à mettre en pratique.
Les zones de marché intéressantes, pour l’immobilier, sont majoritairement des zones universitaires, des centres-villes et des quartiers populaires.
2. Examinez vos options de financement
Il est important de comprendre les options de financement qui s’offrent à vous et les implications fiscales potentielles dues à la possession d’un bien locatif. Les stratégies de financement peuvent se décliner sous différentes formes :
- Remises
- Prêt hypothécaire
- Prêts à faible taux d’intérêts en banque
Vous pouvez aller jusqu’à réduire le montant de votre assurance emprunteur pour réduire vos coûts d’acquisition, et donc pour accroître votre rentabilité globale !
3. Gérez correctement votre propriété
Si vous n’êtes pas en mesure de gérer vous-même votre propriété, il est important de choisir un gestionnaire immobilier de bonne réputation, comme nous l’avons déjà dit auparavant. Sinon, il existe d’autres façons de faire pour gérer votre propriété de sorte à générer un fort bénéfice.
Déjà, vous devez absolument faire en sorte d’évaluer régulièrement votre loyer, afin de pouvoir l’augmenter lorsque c’est une option intéressante et pertinente.
Chercher des moyens d’optimiser ces coûts, c’est un moyen sûr d’augmenter votre rentabilité.
4. Comprenez les risques
Investir dans l’immobilier locatif peut être risqué, notamment à cause des nombreux aléas et imprévus (la solvabilité des locataires, l’état du marché immobilier, les difficultés inhérentes au climat économique, etc.)
Il est donc important de comprendre quels sont les risques associés aux investissements immobiliers locatifs, car cela vous permettra de mieux appréhender votre projet. En plus, en prenant en considération les risques de dévaluation par exemple, vous êtes certains de prendre des mesures efficaces plus rapidement !
L’investissement locatif pour se créer une rente
C’est la fin de ce guide, au travers duquel nous avons exploré les différents aspects de l’investissement dans l’immobilier locatif, tels que les avantages fiscaux, l’importance de calculer la rentabilité de l’immobilier locatif, etc.
Nous avons aussi vu quelques principes de base pour maximiser le rendement de votre investissement. En suivant ces conseils, vous pouvez vous assurer que vous faites un investissement judicieux et que vous maximisez le rendement de votre propriété, que ce soit à travers vos coûts d’acquisition ou même via la perception des loyers !
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